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                  房屋用途為居住,土地未必七十年

                  2016-12-06

                  情景再現:

                          20145月的一天,客戶楊先生找到某中介業務員小李,表示欲購買某物業。第二日,小李去交易中心

                   拉產調,在調取的&房屋狀況及產權人信息&一欄,上面載明該房屋類型為公寓,房屋用途為居住。同時

                   小也查看了該房屋產證原:土地狀況信息欄中記載,土地用途為綜合,但未記載土地使用年限。當時楊

                   先生向小李詢問該房屋土地使用權年限,小李告知楊先生該房屋用途為居住。土地使用權年限和其它居住

                   類一樣。之后,該房屋成功交易。但楊先生拿到新產證后,發現該房屋其實只有50年的土地使用權。楊先

                   生認小李存在欺詐。

                   

                    法律解析

                     根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條:&土地使用權出讓**年限按下列用途確定:

                  ()居住用地七十年;()工業用地五十年;()教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;(四)商業、旅游、

                  娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。土地使用權年限取決于土地用途,與房屋類型及房屋用途無

                  關。在實踐中,房屋類型、房屋用途與土地用途并不是一一對應,正如本案,該房屋用途雖是居住,但該土地

                  用途并不是居住用地,而是綜合用地。因此,本案中應按照綜合用地來確定土地使用權年限,即**為50年,

                  而非70年。雖然《物權法》中規定:&住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。.但對如何續期以及是否收

                  取相關費用未做明確規定。根據《城市土地管理法》的規定,土地使用年限屆滿,如需繼續使用土地,則應當

                  至遲于屆滿前一年申請續期,經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用

                  權出讓金??梢?/span>.土地使用權年限的長短確實會影響到使用者的利益。

                   

                   經驗教訓:

                       關于土地使用權年限,可從以下幾點判斷:

                            1、  若產調單上&土地狀況信息欄.及產證上&土地狀況欄.明確記載土地使用權年限,則依上面記載為準。

                   產證與產調記載不一致的,依產調記載為準。

                            2、  若無法調取產調或產證上未明確記載土地使用權年限,則應根據土地用途初步判斷土地使用權年限,并

                   向文易中心窗口咨詢、確認。

                            3、  若土地使用權是以出讓方式取得,則土地實際使用年限應減去原土地使用者已經使用的年限。


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