情景再現:

        2014年5月的一天，客戶楊先生找到某中介業務員小李，表示欲購買某物業。第二日，小李去交易中心

 拉產調，在調取的&房屋狀況及產權人信息&一欄，上面載明該房屋類型為公寓，房屋用途為居住。同時

 小李也查看了該房屋產證原件:土地狀況信息欄中記載，土地用途為綜合，但未記載土地使用年限。當時楊

 先生向小李詢問該房屋土地使用權年限，小李告知楊先生該房屋用途為居住。土地使用權年限和其它居住

 類一樣。之后，該房屋成功交易。但楊先生拿到新產證后，發現該房屋其實只有50年的土地使用權。楊先

 生認為小李存在欺詐。

  法律解析

   根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十二條:&土地使用權出讓**年限按下列用途確定:

(一)居住用地七十年;(二)工業用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;（四）商業、旅游、

娛樂用地四十年;（五）綜合或者其他用地五十年。土地使用權年限取決于土地用途，與房屋類型及房屋用途無

關。在實踐中，房屋類型、房屋用途與土地用途并不是一一對應，正如本案，該房屋用途雖是居住，但該土地

用途并不是居住用地，而是綜合用地。因此，本案中應按照綜合用地來確定土地使用權年限，即**為50年，

而非70年。雖然《物權法》中規定:&住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。.但對如何續期以及是否收

取相關費用未做明確規定。根據《城市土地管理法》的規定，土地使用年限屆滿，如需繼續使用土地，則應當

至遲于屆滿前一年申請續期，經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用

權出讓金?？梢?/span>.土地使用權年限的長短確實會影響到使用者的利益。

 經驗教訓:

     關于土地使用權年限，可從以下幾點判斷:

          1、  若產調單上&土地狀況信息欄.及產證上&土地狀況欄.明確記載土地使用權年限，則依上面記載為準。

 產證與產調記載不一致的，依產調記載為準。

          2、  若無法調取產調或產證上未明確記載土地使用權年限，則應根據土地用途初步判斷土地使用權年限，并

 向文易中心窗口咨詢、確認。

          3、  若土地使用權是以出讓方式取得，則土地實際使用年限應減去原土地使用者已經使用的年限。